Quase todo litígio imobiliário nasce de uma cláusula que ninguém leu com atenção. Redigimos e revisamos contratos com foco exatamente nos pontos que produzem processo — prazo, reajuste, multa, rescisão, garantia e responsabilidade por dívidas.
É onde mais dinheiro se perde por texto malfeito. Cuidamos da descrição correta do imóvel conforme a matrícula, da forma e das condições de pagamento, do momento exato da transferência da posse, da responsabilidade por tributos e dívidas anteriores, da cláusula de arrependimento, do prazo para outorga da escritura e das consequências do inadimplemento de cada lado. Em compra na planta, também das regras de atraso de obra e do cálculo de devolução em caso de distrato.
Prazo, índice e periodicidade de reajuste, garantia — fiança, caução, seguro-fiança ou título de capitalização —, vistoria de entrada e saída, benfeitorias, direito de preferência, hipóteses de retomada e multa proporcional. Em locação comercial, atenção adicional à luva, à cláusula de exclusividade e aos requisitos da ação renovatória, que muitos contratos inviabilizam sem que o locatário perceba.
Troca de imóvel por imóvel, ou de terreno por unidades futuras. Exige cuidado com avaliação, torna, prazos de entrega, garantias reais e tratamento tributário, que difere da compra e venda.
Transferência da posição contratual, muito usada em imóveis não registrados e em unidades na planta. Precisa de anuência do titular original e de mecanismo claro de responsabilidade sobre parcelas pendentes.
Encerramento consensual. Bem redigido, define valores a devolver, prazos, quitação recíproca e retirada de gravames, encerrando de fato a relação. Malfeito, apenas antecipa o processo.
Comodato, direito de superfície, servidão, condomínio de fato, contratos de corretagem e de administração de imóveis.
Conferimos se o contrato descreve o imóvel que efetivamente existe no registro e se quem assina pode dispor dele.
Você recebe os pontos críticos organizados por gravidade, com o que cada cláusula pode custar na prática.
Entregamos texto substitutivo pronto para negociar, e não apenas a crítica ao texto existente.
Quando você preferir, tratamos diretamente com a outra parte ou com o advogado dela.
Acompanhamos assinatura, pagamento, escritura e registro, para que o contrato produza o efeito pretendido.
Vale repetir, porque é a confusão mais frequente: contrato assinado gera obrigação entre as partes; propriedade só se transfere com o registro na matrícula. Um contrato excelente que nunca chega ao registro deixa você com direito a exigir o imóvel — não com o imóvel. Por isso, em toda operação que acompanhamos, o objetivo declarado é o registro, e o contrato é o meio de chegar até ele. Quando esse caminho travou, existem soluções como a adjudicação compulsória e a regularização.
Em locação residencial de valor baixo e prazo curto, muitas vezes a análise pontual das cláusulas de garantia, reajuste e multa já resolve, com custo pequeno. Em locação comercial vale sempre: o contrato define se você terá direito à renovação compulsória, o que pode representar a continuidade do seu negócio no ponto.
Superado o prazo de tolerância contratual, geralmente de 180 dias, o comprador pode exigir o cumprimento com indenização pelo atraso, normalmente calculada sobre o valor locativo do imóvel, ou rescindir o contrato com devolução dos valores pagos corrigidos, sem retenção da multa que se aplicaria ao comprador desistente. A escolha entre as duas vias é do comprador e depende de cálculo.
A escritura pública de compra e venda precisa ser registrada na matrícula para transferir a propriedade. Já a promessa de compra e venda pode ser registrada, e o registro é altamente recomendável: ele torna o direito oponível a terceiros e protege o comprador contra venda dupla e contra penhoras posteriores sobre o imóvel.
Depende do que o contrato prevê. Havendo cláusula de arrependimento, ela regula a saída e o valor a perder. Sem essa cláusula, a desistência configura inadimplemento e sujeita você à multa contratual, embora percentuais de retenção considerados abusivos venham sendo reduzidos pelos tribunais. A leitura da cláusula penal antes de decidir muda bastante o cálculo.
Matrícula atualizada emitida em dias recentes, ausência de ônus e averbações restritivas, certidões negativas municipais, estaduais e federais do imóvel, certidões pessoais dos vendedores incluindo trabalhistas e de execuções, situação conjugal e necessidade de anuência do cônjuge, regularidade da construção junto à prefeitura, e débitos de condomínio. É esse conjunto que a análise prévia levanta.
A revisão de um contrato custa uma fração do que custa discutir a mesma cláusula depois. Envie o documento e devolvemos com apontamentos objetivos.