Adjudicação Compulsória

Quando cabe adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é o meio pelo qual o comprador que quitou o preço obtém a propriedade sem depender da vontade do vendedor. A recusa deixa de ser um obstáculo: a decisão judicial, ou o ato do registrador na via extrajudicial, substitui a declaração de vontade que faltava e serve como título para registro.

As três exigências centrais são estas:

Contrato válido de compra e venda ou de promessa, ainda que particular e sem registro.
Pagamento integral do preço, demonstrável por comprovantes, recibos ou quitação.
Recusa, inércia ou impossibilidade de o vendedor outorgar a escritura.

Não é necessário que a promessa esteja registrada na matrícula. A jurisprudência consolidada dispensa esse requisito, o que abre a via para a enorme quantidade de negócios feitos por instrumento particular.

Situações típicas

O vendedor morreu e os herdeiros não concluem o inventário nem assinam a escritura.
O vendedor desapareceu e não é localizável há anos.
O vendedor se recusa, muitas vezes tentando renegociar preço já quitado.
A construtora não outorga a escritura de unidade paga, por pendência própria ou desorganização.
O imóvel foi comprado de quem também não tinha escritura, e a cadeia precisa ser refeita.
Divergência entre cônjuges ou condôminos vendedores impede a assinatura.

A via extrajudicial

A Lei 14.382/2022 acrescentou ao Código Civil o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo que a adjudicação compulsória seja requerida diretamente ao Registro de Imóveis, sem ação judicial. O pedido é instruído por advogado e exige ata notarial, prova da quitação, certidões e notificação do titular registral, com prazo para manifestação.

Quando ninguém impugna, o caminho é sensivelmente mais rápido que o processo. Havendo impugnação, o caso segue para a via judicial, aproveitando-se a documentação já produzida. Na análise inicial, verificamos se a hipótese permite começar pelo cartório.

Cuidado com uma armadilha comum: se quem consta na matrícula tem dívidas anteriores ao seu contrato, a adjudicação pode ser questionada por credores, sobretudo em execuções fiscais e trabalhistas. Levantar as certidões pessoais do vendedor antes de ingressar evita começar pelo caminho errado.

Como conduzimos

Análise do título

Verificamos se o contrato é apto e se a prova de pagamento integral está completa. Esse é o ponto que decide o caso.

Situação registral e pessoal

Levantamos a matrícula, os ônus e as certidões do titular registral, para prever impugnação de credores.

Escolha da via

Comparamos cartório e Justiça por prazo, custo e risco concreto de impugnação no seu caso.

Tentativa amigável

Quando o vendedor é localizável, uma notificação formal às vezes resolve em semanas, com custo muito menor.

Registro

Obtida a sentença ou o ato registral, providenciamos ITBI e registro, encerrando com o imóvel em seu nome.

Adjudicação ou usucapião?

As duas levam ao mesmo destino por caminhos distintos, e a escolha errada custa tempo. A adjudicação parte do contrato: você é titular de um direito e exige que ele se complete. Exige, portanto, prova documental do negócio e da quitação. A usucapião parte da posse: dispensa contrato, mas exige tempo de ocupação.

Quem tem contrato e pagamento comprovados costuma ir mais rápido pela adjudicação. Quem tem posse longa e documentação frágil, ou enfrenta cadeia dominial rompida em vários elos, geralmente se resolve melhor pela usucapião. Há casos em que ambas são viáveis, e aí a decisão é estratégica — inclusive quanto a tributos, já que a usucapião não gera ITBI.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva uma adjudicação compulsória?

Pela via extrajudicial, sem impugnação, o intervalo comum vai de quatro meses a um ano. Pela via judicial, de um a três anos, variando com a necessidade de citação por edital, a existência de espólio e o volume da comarca. A tentativa prévia de solução amigável, quando o vendedor é localizável, é a alternativa mais rápida de todas.

Meu contrato não está registrado. Isso impede a ação?

Não. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda. O contrato particular, acompanhado da prova de quitação, é suficiente para instruir o pedido.

O vendedor faleceu. Contra quem entro?

Contra o espólio, representado pelo inventariante, ou contra todos os herdeiros quando não há inventário aberto. A morte do vendedor não extingue a obrigação de outorgar a escritura, que se transmite aos sucessores. Em muitos casos é preciso primeiro identificar os herdeiros, e há hipóteses em que a usucapião acaba sendo o caminho mais econômico.

Preciso pagar ITBI na adjudicação?

Sim. A adjudicação compulsória formaliza uma transmissão onerosa, então o ITBI municipal é devido antes do registro, calculado conforme a base de cálculo adotada pelo município. Somam-se a ele os emolumentos do registro e, na via judicial, as custas processuais.

E se o vendedor tiver dívidas ou processos?

É o ponto de maior atenção. Credores podem alegar fraude à execução ou fraude contra credores, especialmente se a dívida é anterior ao contrato e não havia registro da promessa. A defesa se constrói com prova da data real do negócio, do pagamento e da boa-fé, inclusive das certidões obtidas na época. Por isso levantamos essas certidões antes de escolher a via.